Juridisk person måste alltid söka förvärvstillstånd, vilket är mycket svårt att få. Det innebär att lantbrukare med aktiebolag eller handelsbolag får svårt att köpa till mark till sitt bolag (mer om det i artikeln intill).
- Det kan vara ett problem om man vill sätta sitt lantbruk i ett bolag, då är det nästan omöjligt att få förvärvstillstånd för bolaget, säger Gert Lundquist.
Om man köper del av en fastighet är det inte helt säkert att det är tillåtet enligt fastighetsbildningslagen. Ett ganska vanligt exempel är att en privatperson vill köpa ett skogsskifte för hobbybruk. Enligt lagen måste ett avstyckat område vara lämpligt för sitt ändamål och för en nybildad skogsbruksfastighet på Gotland anses minst 60-70 hektar vara lämpligt för att bedriva skogsbruk.
Banken bestämmer
Är fastigheten belånad? Då är det faktiskt banken som bestämmer vart pengarna ska gå.
I dag är det inte ovanligt att jordbruksfastigheter är högt belånade, på grund av höga markpriser, kostsamma maskininvesteringar och annan dyr utrustning. Vill man sälja en del av sin fastighet är det då viktigt att köpeskillingen täcker värdeminskningen när en del av fastigheten försvinner, annars kan skulden plötsligt vara större än värdet på marken som är kvar.
- Oftast löser man det genom att amortera på skulden när ersättningen betalas. Det bästa är att prata med banken innan så att de är med på noterna.
Om det kan vara skadligt för banken så måste Lantmäteriet tillfråga banken innan affären genomförs. Är det illa ställt med ekonomin kan banken säga att pengarna absolut inte får betalas ut till säljaren. Då ska pengarna betalas till Lantmäteriverket som skickar pengarna vidare till länsstyrelsen som i sin tur kontaktar dem som har inteckningarna på fastigheten.
- Om man inte ser upp riskerar man att betala för fastigheten två gånger. Först betalar köparen till säljaren, sedan säger säljarens bank att de vill ha pengarna.
Lärdomen är alltså att aldrig betala direkt till säljaren om fastigheten är belånad, om det handlar om en fastighetsreglering. Även vid köp enligt jordabalken bör man vara försiktig.
Som köpare bör man aldrig betala någon handpenning vid fastighetsreglering och om man måste det så ska det göras genom en mäklare som placerar pengarna på ett klientmedelskonto.
Lagfart och pantbrev
Lagfarten är en kostnad, 1,5 procent av köpeskillingen, som inte tas ut vid en fastighetsreglering. Vill man dessutom ta över eventuella pantbrev krävs dock lite extra planering och trixande. De flesta mäklare har koll på detta, men inte alla är lika insatta i de speciella regler som gäller vid fastighetsreglering. För att vara på den säkra sidan rekommenderar Gert Lundquist att man tar kontakt med Lantmäteriet innan några papper skrivs på.
För en fastighet som kostar 10 miljoner blir lagfartskostnaden alltså 150 000 kronor. Behövs nya pantbrev på fastigheten kostar det 2 procent av uttaget belopp.
- Köper man en fastighet för den här summan så lånar man nästan alltid till alltihop. Ska man låna tio miljoner så blir det alltså tvåhundratusen i inteckningskostnad.
Genom att göra en fastighetsreglering istället för ett köp kan man i vissa fall slippa undan både lagfarts- och pantbrevskostnad, om det finns gamla pantbrev att ta över. För att ta ut nya pantbrev går det aldrig att slippa undan avgiften.