Jag har ju inte intrycket av att bostadspriserna stigit så exceptionellt på Gotland sedan jag flyttade hit 2007. Men de har gått upp, samtidigt som inflationen varit låg. Och priserna hade då för åtta år sedan redan stigit till en historiskt hög nivå.
På sajten ekonomifakta.se finns ett bra verktyg, baserat på fakta från Statistiska Centralbyrån, för att se hur fastighetspriserna har utvecklats sedan basåret 1986. Andra kvartalet i år hade fastighetspriserna nästan tredubblats i riket sedan 1986, inflationen borträknad. I Stor-Stockholm har priserna mer fyrdubblats. (Gotland är instoppat i regionen ”Småland med öarna”, vilket gör den statistiken mindre intressant för oss.)
Prisuppgången på bostadsrätter är nästan än mer anmärkningsvärd, främst givetvis i huvudstaden men även på andra orter med en positiv befolkningsutveckling. Svenska Dagbladet skrev för ett par veckor sedan att priserna i centrala Stockholm passerat 88 000 kronor per kvadratmeter. Det ger ett pris på över sex miljoner för en ordinär trea på 70 kvadrat.
Finns det en bubbla på bostadsmarknaden? En som plötsligt kan brista så att priserna faller fritt? Konjunkturinstitutet varnade i går för första gången för att bostadsmarknaden kan krascha.
Det är ett flertal olika faktorer som hjälpts åt att driva upp bopriserna på många orter. Låga räntor. Stigande välstånd. Ränteavdrag. Urbaniseringen. Bostadsbristen. Den illa fungerande marknaden för hyresrätter. Höga byggkostnader. Omständliga byggprocesser.
Är det någon av dessa faktorer som snabbt kan ändras?
Räntorna verkar inte vara på väg upp i brådrasket. Den som vill binda sina räntor för lång tid kan i dag göra det till en förhållandevis mycket låg räntekostnad.
Välståndet? Tja, får den rödgröna regeringen hållas så...
Bostadsbristen ser snarast ut att tillta de närmaste åren, på grund av migrationen och befolkningsutvecklingen. Ja, regeringen verkar handfallen inför problemet hur alla ska kunna huseras, vilket gäller både nya invånare och ungdomar.
Jag tycker inte att det finns mycket som talar för ett plötsligt och stort prisfall.
Kan kanske nya hyresrätter bidra till att sänka priserna på bostadsmarknaden? Skulle inte tro det. Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH, påpekade nyligen för Svenska Dagbladet:
– De dyraste vi kan bygga är nya hyresrätter. Det är politiskt korrekt att bygga hyresrätter, men jättedyrt. Det är också hög risk att de statliga pengar som ges för att stödja produktion av hyresrätter blir inflationspengar.
På sajten ekonomistas.se kan man läsa en artikel av Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms universitet, som ställer frågan om det finns prisbubbla på bostadsmarknaden. Den publicerades i och för sig i fjol, men äger fortfarande sin giltighet. Och han gör flera intressanta poänger.
Ett tecken på bubbla är om bostäder betraktas och används som finansiella investeringar och att man räknar med att framtida prisuppgångar är givna. Så verkar det inte vara.
Ett andra tecken vore om den faktiska bostadskostnaden vore högre i en bostadsrätt än i en nyproducerad hyresrätt, vilket skulle kunna tyda på att den som köper en bostadsrätt räknar med att värdet ska stiga. Men när Harry Flam jämför kostnaderna för bostadsrätter och nyproducerade hyresrätter på en plats där man verkligen skulle kunna tro att det finns en bubbla – Norra Djurgårdsstaden i Stockholm – så visar det sig att det fortfarande är billigare att bo i bostadsrätt än i nybyggd hyresrätt även där.
Harry Flam avslutar med att konstatera att:
”Sammantaget finns det knappast några tecken på att det skulle finnas en prisbubbla på bostadsmarknaden. Det hindrar dock inte att priserna kan falla, men det skulle i så fall bero på en förändring i fundamentala faktorer, som att risken för arbetslöshet ökar eller börsen dyker.”
Det finns all anledning för staten att av försiktighetsskäl se till att begränsa hushållens skuldsättning som redan är väl stor. Och nog borde ränteavdragen, som gör det än billigare att låna, långsamt och försiktigt avvecklas. Men om det finns en bubbla på bostadsmarknaden, så har den nog betydligt tjockare väggar än bubblor brukar ha.